Kupno i sprzedaż mieszkania w Gorzowie. Co robi pośrednik, za co bierze prowizję

Rynek mieszkaniowy w Gorzowie jest mniejszy i wolniejszy niż w Poznaniu czy Szczecinie, co ma dwie konsekwencje. Sprzedający czekają dłużej, a kupujący mają realne pole do negocjacji. Mieszkanie wystawione w cenie zbliżonej do transakcyjnej znajduje nabywcę w kilka tygodni, wystawione o dziesięć procent wyżej potrafi stać w ofercie pół roku i sprzedać się ostatecznie taniej niż gdyby od początku miało rozsądną cenę.

Dzielnice i to, co wpływa na cenę

Śródmieście i okolice deptaka to najwyższe stawki za metr w budynkach po modernizacji i jednocześnie najniższe w kamienicach bez remontu. Górczyn, Staszica i Piaski oferują przewidywalną wielką płytę z rozwiniętą infrastrukturą. Zawarcie i Wieprzyce kuszą ceną, ale kupujący pyta o dojazd przez mosty w godzinach szczytu. Nowe osiedla na obrzeżach i domy w gminach ościennych, przede wszystkim w Kłodawie i Deszcznie, przyciągają rodziny, dla których liczy się metraż i ogród.

Na cenę wpływa też to, o co kupujący rzadko pytają na pierwszym oglądaniu: koszt ogrzewania, stan części wspólnych, wysokość funduszu remontowego i plany wspólnoty. Mieszkanie tańsze o dwadzieścia tysięcy w budynku przed termomodernizacją przestaje być tańsze po dwóch sezonach grzewczych.

Umowa pośrednictwa: cztery rzeczy do sprawdzenia

• Wyłączność albo jej brak. Umowa na wyłączność uzasadnia większe zaangażowanie biura, ale powinna mieć określony czas obowiązywania i warunki wypowiedzenia.
• Wysokość prowizji i to, kto ją płaci. Zdarzają się układy, w których biuro pobiera wynagrodzenie od obu stron, i klient ma prawo o tym wiedzieć.
• Moment powstania prawa do prowizji. Standardem jest zawarcie umowy przyrzeczonej, a nie samo skojarzenie stron.
• Zakres czynności. Zdjęcia, ogłoszenia, prezentacje, weryfikacja księgi wieczystej, przygotowanie dokumentów do notariusza i obecność przy akcie to konkretna lista, a nie ogólnik o obsłudze transakcji.

Sprawdzenie stanu prawnego

Księga wieczysta jest dostępna online i jej przejrzenie zajmuje kwadrans. Dział trzeci i czwarty mówią o obciążeniach: służebnościach, hipotekach, roszczeniach. Do tego dochodzi zaświadczenie ze wspólnoty o braku zaległości, informacja o liczbie osób zameldowanych oraz, przy mieszkaniach po spadku, komplet dokumentów potwierdzających nabycie.

Przy domach i działkach w gminach wokół Gorzowa dochodzi kwestia planu miejscowego i warunków zabudowy. Działka opisana w ogłoszeniu jako budowlana bywa działką, dla której trzeba dopiero uzyskać warunki zabudowy, a to różnica kilku miesięcy i realnego ryzyka. Więcej praktycznych zestawień na temat lokalnego rynku i firm z branży znajduje się w katalogu firm www.gorzowwlkp.pl, gdzie biura są przypisane do konkretnych miejscowości i dzielnic.

Negocjacje i tempo transakcji

Na gorzowskim rynku standardem jest negocjacja w granicach kilku procent, przy nieruchomościach stojących dłużej w ofercie bywa większa. Argumenty, które działają, są konkretne: koszt wymiany instalacji, brak windy przy wyższych piętrach, planowany remont elewacji finansowany z funduszu. Argumenty ogólne o sytuacji rynkowej nie działają na nikogo.

Od podpisania umowy przedwstępnej do aktu notarialnego mija zwykle od miesiąca do trzech, zależnie od tego, czy kupujący finansuje zakup kredytem. Warto wpisać do umowy przedwstępnej termin oraz zasady zwrotu zadatku, jeżeli bank odmówi finansowania. To najczęstsze źródło sporów przy transakcjach, które się nie domykają.

Wynajem: druga strona tego samego rynku

Gorzów ma stabilny rynek najmu, napędzany przez studentów miejscowej uczelni, pracowników zakładów w strefie przemysłowej i osoby przyjeżdżające służbowo na kilka miesięcy. Stawki są niższe niż w większych miastach regionu, a dostępność zależy od pory roku: wrzesień i październik to szczyt, w którym mieszkania schodzą w kilka dni, a luty i marzec bywają okresem, gdy właściciel czeka tygodniami.

Umowa najmu okazjonalnego, z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazaniem lokalu zastępczego, jest dla wynajmującego istotnie bezpieczniejsza niż zwykła umowa. Wymaga wizyty u notariusza i zgłoszenia do urzędu skarbowego w ustawowym terminie, ale w razie problemu skraca całą sprawę o miesiące. Protokół zdawczo odbiorczy ze zdjęciami i spisem liczników jest przy tym dokumentem, którego brak najczęściej kończy się sporem o kaucję.